부부공동명의 장단점 완벽정리

부부공동명의 장단점 완벽 정리

이번 글은 부동산 부부공동명의 장단점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 부동산을 취득 시 많이들 고민하고 계시는 부부공동명의인데요. 정말 절세가 유리한지 알아보도록 하겠습니다.

아래 내용을 참고하여 장단점을 확인하여 어느 것이 유리할지 종합적으로 판단하시길 바랍니다.

 

1. 취득세

취득세는 2020년 8월 12일부터 아래와 같이 주택수가 1세대를 기준으로 몇 번째 취득인지와 조정지역이냐 비조정지역이 나와 따라 중과하는 방식으로 개정이 되었는데요.

취득세는 기존에는 각 개인별 과세대상 물건을 기준으로 과세하였으나, 개정 이후 주택수에 따른 중과세율이 적용되고 이때 주택수는 1세대를 기준으로 계산합니다.

 

부부의 경우는 무조건 1세대 이므로, 공동명의든 단독명의든 차이가 없습니다.

 

2. 재산세, 종합부동산세

주택을 과세기준일 매년 6월 1일 현재 소유하고 있다면, 재산세가 부과되며 보유 주택의 금액에 따라 종합부동산세가 과세될 수 있습니다.

2-1. 재산세

과세대상 재산을 기준을 부과하는 세목이므로, 총액은 동일하고 공동명의를 하면 반반씩 나누어서 부과됩니다. 따라서, 공동명의나 단독명의는 차이가 없습니다.

 

2-2. 종합부동산세

종합부동산세는 국세로 지방세인 재산세와는 차이가 있는데요. 종합부동산세의 과세대상 기준은 1세대를 기준으로 하지 않고, 인당 별로 과세가 됩니다.

(당초 도입 시에는 1세대를 기준으로 합산하였으나, 2008년 헌법재판소 위헌 판결로, 세대별 합산에서 인당 별로 변경된 것)

부과대상은 1세대 1주택인 경우 공시 가격 9억원 이상인 경우, 1세대 2주택이상인 경우 공시가격 6억 이상일 경우 해당됩니다.

 

단독명의 시에는 9억 초과분에 대해 종부세 대상으로 과세가 이루어지는데요.

(공시 가격이 10억 시 1억 부분 과세)

 

부부 공동명의 시에는 지분율로 계산 각 6억 초과에 대해 종부세를 부과합니다.

(공시 가격이 10억 인 경우 5억씩 대상이 되므로 해당이 안됨)

다만 부부공동명의 시에는 연령 보유기간 공제율이 적용되지 않습니다.

 

3. 양도소득세

부동산 매도 후 양도세를 낼 때, 부부공동명의로 되어 있으면 양도세 절세효과가 있습니다.

 

예를 들어

양도차익이 1억 일 경우, 단독명의는 35% 세율(8,800만 원~1억 5천만 원)을 적용받습니다.

반면, 부부공동명의 경우는 양도차익이 각각 5,000만 원이기 때문에 24% 세율(4,600만 원~8,800만 원)을 적용받습니다.

 

양도차익을 1/2로 분할하고 낮은 세율을 적용하기 때문에 큰 절세 효과가 있습니다.

추가적으로, 양도세는 1년에 250만 원 기본공제를 받을 수 있는데요. 부부공동명의 경우, 각각 250만 원씩 총 500만 원을 공제받을 수 있는 장점이 있습니다.

 

4. 종합해 본다면

[1 주택자이고 종부세 대상이 아닌 경우] 

양도소득세 관점에서 공동명의가 유리합니다. 단, 1세대 1주택 비과세 대상이면 어차피 낼 양도세도 낼 세금이 없으므로 공동명의로 하나 단독명의로 하나 무관합니다.

 

[1 주택자이나 종부세 대상인 경우]

양도세 관점에서는 공동명의가 유리하나, 종부세 관점에서 어느 것이 유리할지는 각자의 상황(고령자, 장기보유)에 따라 달라지게 됩니다.

 

[다주택자인 경우]

어느 것이 유리하다 단적으로 말할 수 없고 종부세, 양도소득세, 증여세, 건보료 추가 등을 종합적으로 고려하여 확인해보아야 할 것입니다.

​[공동명의가 유리한 경우]

1) 임대 소득

임대 시 발생하는 소득세가 크다면 단독 명의보다 공동명의가 유리합니다. 

공동명의로 해서 소득세 감면받는 금액이 건강 보험액보다 크다면 당연히 공동명의가 유리하겠습니다.

 

2) 양도소득세

양도소득세 과세대상이라면 단독보다는 공동명의로 하는 것이 좋습니다. 구간별 세율이 인하되기에 납부자한테 더 유리한 것입니다.

단기 매매일 때는 기본공제 한 번 더 받는 것 외에 다른 절세효과는 없습니다.

 

​3) 상속

부부 중 한 사람 명의로 재산이 집중되어 있다면 상속세가 많이 나올 수 있는데요. 보통 상속 재산가액이 10억이 넘을 경우에 과세가 되기 때문에 공동명의로 해놓으면 상속세 절감을 할 수 있습니다.

 

[공동명의가 불리한 경우]

1) 건강보험료

임대 소득이 나오는 곳을 공동명의 하면 임대 사업자도 공동으로 하셔야 하는데요. 전업주부라도 임대 소득이 생기기에 건강보험료가 부과될 수 있습니다. 

임대 소득이 분산되어 종합소득세는 줄일 수 있으니 어떤 것이 유리한지는 꼭 비교해보셔야 합니다.

 

​2) 대출이자

부동산 취득 시 공동명의로 하면서 은행에 대출을 받을 수 있습니다. 이때 발생하는 이자비용은 소득세 납부 시 필요경비로 인정되지 않는데요.

공동사업의 출자로 보기에 대출이자 비용이 많다면 단독 명의가 조금 더 유리합니다.

이번 글은 부부공동명의 장단점에 대해 알아보았는데요. 위 내용을 참고하시면 도움이 될 것 같습니다.

 

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