9억이상 1가구 1주택 양도세 2021년
최근 부동산 가격의 상승으로 9억이상 1가구 1주택 양도세에 대해 궁금하신 분들이 많으신데요. 대부분 조정지역에서 2년을 거주하면 비과세 혜택을 받을 수 있다고 생각하지만 9억이상 부동산은 1가구 1주택이셔도 양도세를 납부하셔야 합니다.
아래에 9억이상 1가구 1주택 양도세에 자세히 알려드리겠습니다.
1. 양도세란?
먼저 양도세에 대해 알려드릴게요. 양도세란 토지나 건물등의 '부동산' 또는 '분양권' 등을 양도하여 얻은 이익에 따라 부과되는 국세입니다. 매매거래 후 직접 신고, 납부를 하셔야 하며 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 납부하여야 합니다.
2. 양도소득세의 과세대상
양도소득세 과세되는 자산의 범위
부동산
- 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리
- 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
주식 등
- 상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등, 비상장 주식 등
기타자산
- 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권, 회원권, 특정 주식, 부동산 과다 보유 법인 주식 등, 부동산과 함께 하는 이축권
파생상품
- 국내 모든 주가지수 관련 파생상품
양도소득세 과세대상이 되는 양도 범위
양도로 보는 경우
- 양도라 함은 자신의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이, 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 소유권이 이전되는 경우를 말합니다.
- 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당됩니다.
양도로 보지 않는 경우
- 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지변이 변경되는 경우 등을 말합니다.
- 또한, 배우자 또는 직계존속비간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.
3. 9억이상 1가구 1주택 양도세
올해 1월 1일부터는 1가구 1주택이셔도 9억이상 부동산을 소유하고 계시면 양도세가 부과되는데요. 기존 1가구 1주택을 팔아도 양도소득세가 부과되지 않았지만 이제는 비과세 요건을 충족하지 못하면 양도세를 내셔야합니다.
2018년 8월 '조정지역대상'에서는 기존 주택을 2년동안 보유 및 거주하는 조건으로 양도세를 면제해주었지만 앞으로는 9억이상 부동산에서는 최대한 장기보유특별공제를 노리셔야 합니다.
앞으로는 장기보유특별공제로 절세를 하셔야 하는데요. 1년당 8%씩 최대 80%까지 공제가 된다고 합니다.
2021년 1월 1일 이후부터는 연 8%였던 공제율이 '보유기간 연4% + 거주 기간 연4%' 로 강화되는되요.
즉, 절세를 하실려면 실거주로 오랫동안 보유를 하고 있는게 상책인 듯 합니다.
올해부터 위 표대로 장기보유특별공제율이 변경됩니다.
9억이상 1가구 1주택 양도세 계산법
올해 기준으로 9억이상 1가구 1주택 양도세 계산법에 대해 알려드릴게요.
양도차익에 대해서 장기보유특별공제율을 적용해 주시면 되는데요.
예를들어
취득 2014년 1월 1일 A아파트 6억 취득 취등록세등 제비용 700만원
취득일부터 계속하여 6년이상 A아파트 거주 하였음 2020년 9월15일 A아파트 12억원에 양도
양도시 부동산 중개수수료 550만원 (현금영수증 수령)
양도가 12억에서 취득가 5억과 필요경비 1,250만원을 차감하면 687,500,000원의 양도차익이 계산됩니다.
이 금액은 전체 양도차익이므로 9억초과분에 대해 양도차익을 별도로 계산을 하여야 합니다.
9억초과분에 대한 양도차익은 전체양도차익 X (양도가액 - 9억원) / 양도가액으로 계산하며 사례의 9억초과분에 대한 양도차익은 171,875,000원입니다.
장기보유특별세액공제액은 양도차익 X 공제율입니다.
20년 9월 15일에 양도하므로, 보유 및 거주기간은 3년이상에 해당하므로 연도별 8%씩 공제가 가능하고 총 5년이상 거주 및 보유를 했으므로 전체 양도차익에 대한 장기보유특별공제액은 330,000,000원입니다.
여기에서 9억초과분에 대한 장기보유특별공제는 82,500,000원으로 계산이 됩니다.
과세표준은 양도차익 171,875,000원 - 장기보유특별공제 82,500,000원 - 기본공제 2,500,000원으로 86,875,000원으로 계산이 됩니다.
과세표준이 4,600만원 초과 8,800만원 이하이므로 24%의 세율이 적용되며, 산출세액은 15,630,000원 입니다. 여기에 지방소득세 10% 1,563,000원까지 합산하여 총 납부할세액은 17,193,000원 입니다.
오늘은 9억이상 1가구 1주택 양도세에 대해 알아보았는데요. 절세를 하기위해서는 앞으로 장기보유특별공제를 꼭 기억하셔야 할 것 같습니다.
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