작년부터 현재까지 부동산 시장에서 많은 정책 변경과 규제가 나타나고 있는 상황입니다. 2020년 09월 13일 부동산 대책 발표로 인해서 많은 변화들이 일어나면서 한동안 부동산 투자에 방향성이 잡히지 않는 현황이었습니다.
그러나 지금은 어느정도 익숙해지면서 눈길을 돌리면 새로운 방향성이나 대책을 볼 수 있는 걸 찾으실 수 있는 현황입니다. 이번 포스팅은 변화된 부동산 대책 중에 분양가 상한제 적용지역에 대해 알아보도록 하겠습니다.
분양가 상한제란?
주택 등의 분양 시 택지비와 건축비 및 건설사의 이윤을 합한 분양가를 산정하여 그 가격 이하로만 분양하도록 정해놓은 제도입니다.
- 택지비
A) 공동택지 : 공급가격 + 택지 가산비
B) 민간택지 : 감정평가액 + 택지 가산비
- 건축비 : 기본형 건축비(지하 + 지상) + 건축가 산비
분양가 산정은?
국토부가 매년 두 차례 3월과 9월에 기본형 건축비를 고시합니다. 이 기본형 건축비에 택지비와 건축비 가산비용을 적용하여 산출하게 됩니다. 그러나 자재비 가격의 급격한 등락이 있는 경우에는 기본형 건축비를 수시 조정할 수 있습니다.
분양가 상한제 지정 기준
분상제 지정의 필수적인 요건은 투기과열지구입니다. 투기과열지구이면서 다음의 세 가지 요건중 하나만 해당되면 분상제 지역 지정 요건이 됩니다.
1. 직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배 초과
2. 직전 2개월 모두 청약경쟁률이 5대 1 초과
3. 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가
즉 투기과열지구로 위의 1, 2, 3중 하나에만 해당되면 분양가 상한제 지정 기준에 해당됩니다.
분양가 상한제 적용 지역
서울
▶강남구 서초구 송파구 강동구 마포구 용산구 성동구 광진구 동작구 영등포구 양천구 중구 서대문구 (전 지역)
▶강서구 5개 동 (방화 공항 마곡 등촌 화곡)
▶노원구 4개 동 (상계 중계 월계 하계)
▶동대문구 8개 동 (이문 휘경 제기 용두 청량리 답십리 회기 전농)
▶성북구 13개 동 (성북 정릉 장위 돈암 길음 동소문동 2.3가 보문동 1가 안암동 3가 동선동 4가 삼선동 1.2.3가)
▶은평구 7개 동 (불광 갈현 수색 신사 증산 대조 역촌)
경기
▶광명시 4개 동 (광명 소하 철산 하안)
▶하남시 4개동 (창우 신장 덕풍 풍산)
▶과천시 5개 동 (별양 부림 원문 주암 중앙)
전매제한 기간
수도권 투기과열지구 내 민간택지 및 공공택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라서 5~10년으로 확대하였습니다. 추가로 전매제한 기간 내 주택을 매각하려면 한국 토지주택공사(LH) 우선 매입을 활성화시켰습니다.
분양가 상한제 지역의 거주의무
분양가 상한제 적용주택에는 '입주자 거주의무'가 도입됩니다. 이는 시세보다 저렴하게 공급되는 분양가 상한제 적용주택에 대한 투기수요를 차단하여 실수요자들에게 주택을 공급하기 위함인데요.
분양가상한제 적용주택에 대하여 5년 ~ 최장 10년 거주의무를 도입하고 위반 시에는 처벌규정(1년 이하의 징역, 1천만 원 이하의 벌금)을 도입하였습니다.
다만 해외 체류, 이혼, 등으로 인하여 거주를 이전할 시에는 전매제한 예외사유에 해당되어 매매가 가능합니다.
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