재개발 과정 1단계부터 5단계까지

최근 주식과 투자에 많은 분들이 관심이 높은 만큼 여기저기서 많은 정보들도 함께 쏟아지고 있습니다. 저 역시 여러분께 좀 더 유익하고 정확한 정보를 드리기 위해 노력하고 있는데요. 오늘은 재개발 과정에 대해 설명드리려고 합니다. 재개발 투자에 관심 있는 분들께서는 꼭 끝까지 읽어주시길 바랍니다.

1단계:정비구역 지정

가장 초기 단계로써 약 2-3년 정도가 소요됩니다. 1단계 안에서도 세부적으로 단계가 또 나뉘게 됩니다.

정비 기본 계획▶정비 구역 지정▶조합 설립 추진으로 나뉘게 되는데요.

정비 기본계획

-어떤 지역을 어떻게 재개발을 할 건지 정부의 도시계획 과정 중 하나

정비 구역 지정

-특정 지역의 재건축/재개발 방향을 잡는 계획의 구체화 단계

조합 설립 추진

-사업 진행의 추진 위원회(조합)를 설립하는 단계, 일정 비율 이상의 토지 소유자와 시장(군수) 동의 필요

2단계:조합설립 인가

주민들의 동의를 받는 단계로 가장 어려운 단계가 될 수 있습니다. 토지 등 소유자 3/4 이상, 토지면적 1/2 이상, 동의율 75%가 필요합니다. 동의한 사람만이 조합원이 될 수 있기도 합니다.

 

가끔 드라마에서 재개발 반대하는 사람들에게 깡패들이 몽둥이 들고 재개발 지역에 다 때려 부수고 폭력으로 동의서를 받으려고 하는 장면이 나오기도 하는데요.

 

'조합'은 조합원들이 출자해 만든 '법인'이 됩니다. 재개발에 반대한 사람들은 기존의 건물 및 토지를 다른 사람에게 매도 또는 현금청산을 받게 되며 조합의 법적 지위가 확보되는 시기입니다.

3단계:사업시행 인가

재개발 진행에 대한 사업 계획 면적, 세대수, 임대주택 구성 등을 시장(군수)에게 인가받은 단계로 재개발 사업이 반 이상은 진행된 것으로 생각할 수 있습니다. 세부적이고 구체적인 부분들을 세우는 단계입니다.

4단계:종전자산평가

내 땅과 집의 감정평가가 이루어지는 단계입니다. 감정평가액이 중요한 이유는 추후 조합원 분담금이 이 감정평가액 기준으로 결정되기 때문입니다.

 

*분담금 = 조합원 분양가-권리가 액

*권리가 액=감정평가액 X 비례율

*비례율=(종후 자산평가액-총사업비)/종전자산평가액 X100

-종전자산 평가액: 조합원 자산평가의 합

-종후 자산평가액: 일반분양 수입+조합원 분야 수입

5단계:시공사 선정&조합원 분양신청

시공사 선정 후 조합원 분양 신청을 하게 되는데 이때 분양신청 기간 내에 신청하지 않은 경우 현금청산 좌 대상이 되기 때문에 유의해야 합니다.

이렇게 되면 입주권을 받지 못하기 때문이에요. 시공사와 계약을 체결한 날로부터 60일 이내 희망 평형 신청을 해야 합니다. 그리고 관리처분 인가(조합원 납부 금액을 정하고 수익 분배 방법 결정), 이주 및 철거(조합이 정한 이주 기간 내 이사해야 이사비를 받을 수 있음), 조합원 동 호수 추첨, 일반분양 순으로 이루어집니다.

 

오늘은 재개발 과정 요약정리를 해보았는데요. 재개발 구역에 따라 진행되는 속도는 구역마다 많은 차이가 있습니다. 젊은 투자자분들에게는 시간적 여유가 있으니 장기적으로 내다보시고 신중하게 투자하시길 권장드립니다. 오늘은 여기까지 재개발 과정 요약정리를 마치도록 하겠습니다. 다음에 좀 더 유익한 정보로 다시 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

 

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